{"id":156411,"date":"2025-04-14T12:36:57","date_gmt":"2025-04-14T10:36:57","guid":{"rendered":"https:\/\/factorialhr.com\/blog\/?p=156411"},"modified":"2025-12-15T16:28:34","modified_gmt":"2025-12-15T14:28:34","slug":"dienstwohnung","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/factorialhr.de\/blog\/dienstwohnung\/","title":{"rendered":"Dienstwohnung: Erkl\u00e4rung &#038; steuerliche Regelungen"},"content":{"rendered":"<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span><b>Dienstwohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> hat in Deutschland eine lange Tradition: In den 70er-Jahren setzte sich das Modell erstmals gro\u00dffl\u00e4chig durch. Damals vor allem bedingt durch osteurop\u00e4ische Gastarbeitende, die so weitere Anreize erhalten sollten, um in Deutschland erwerbst\u00e4tig zu werden. Heute feiert die <\/span><b>Dienstwohnung f\u00fcr Mitarbeitende<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> aus anderen Gr\u00fcnden eine Renaissance: Einerseits ergeben sich dank Neuregelungen aus dem Jahr 2020 Steuervorteile, andererseits ist die Werkswohnung in Anbetracht der anhaltenden Wohnungsmarktkrise in der Bundesrepublik ein echter<\/span> <a href=\"https:\/\/factorialhr.de\/blog\/corporate-benefits\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">Benefit f\u00fcr Mitarbeitende<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie mehr zu den aktuellen <\/span><b>steuerlichen Regelungen<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, den <\/span><b>verschiedenen Arten einer Dienstwohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> und der nahtlosen Integration in das Unternehmensgef\u00fcge.<\/span><\/p>\n<h2><b>Key Facts<\/b><\/h2>\n<ol>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span><b>Voraussetzung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> f\u00fcr eine <\/span><b>Betriebswohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ist ein <\/span><b>laufendes Arbeitsverh\u00e4ltnis<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> zwischen dem Unternehmen und seinen Mitarbeitenden.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span><b>Dienstwohnung muss eine eigenst\u00e4ndige Wohneinheit sein<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Teilt man sich beispielsweise die K\u00fcche oder das Bad mit fremden Personen, ist das keine Werkswohnung mehr, sondern eine Gemeinschaftsunterbringung.<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Steuerliche Vorteile<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ergeben sich sowohl f\u00fcr die Arbeitgebenden als auch die Arbeitnehmenden.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n<ul>\n<li><a href=\"#arten\">Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#bezahlung\">Wer bezahlt die Dienstwohnung?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#beispiele\">Rechenbeispiele zu den steuerlichen Vorteilen von Arbeitnehmenden<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#vorteile\">Welche steuerlichen Vorteile erhalten Arbeitgebende?<\/a><\/li>\n<li><a href=\"#trend\">Die Dienstwohnung ist beliebt \u2013 aus gutem Grund<\/a><\/li>\n<\/ul>\n<div class=\"factorial-banner inline-banner banner-freebie category-employer-branding\"\n    data-banner-id=\"164312\"\n    data-banner-type=\"freebie\"\n    data-category=\"Employer Branding\">\n    <div class=\"banner-content\">\n        <div class=\"banner-text\">\n                            <h4>HR-Report 2025<\/h4>\n            \n                            <p>Was h\u00e4lt Arbeitnehmende wirklich im Job?\r\nUnsere Studie mit Personen aus ganz Deutschland liefert aktuelle und teils \u00fcberraschende Insights.<\/p>\n            \n                            <a href=\"https:\/\/4960096.fs1.hubspotusercontent-na1.net\/hubfs\/4960096\/DACH%20Marketing\/Factorial_HR-Report-2025-Motivationsfaktoren.pdf\"\n                    class=\"factorial-cta-button not-prose freebie\" data-cta=\"freebie\" data-cta-position=\"inline-banner\">\n                    Kostenlos herunterladen                <\/a>\n                    <\/div>\n\n        <div class=\"banner-image has-image\">\n            <img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/factorialhr.com\/wp-content\/uploads\/2025\/07\/17140820\/Factorial-Viele-1-1-3.png\" class=\"not-prose\" \/>\n        <\/div>\n    <\/div>\n<\/div>\n<h2><b>Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung<\/b><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span><b>Dienstwohnung f\u00fcr Mitarbeitende<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ist selbstverst\u00e4ndlich an eine bestehende Bindung gegen\u00fcber dem Unternehmen gekn\u00fcpft. Das k\u00f6nnte in der Praxis ein klassisches Arbeitsverh\u00e4ltnis sein. Auch Ausbildungs- und Dienstverh\u00e4ltnisse erm\u00f6glichen die Bereitstellung und steuerliche Ber\u00fccksichtigung einer Betriebswohnung. Diese ist immer eine eigenst\u00e4ndige Wohnung und muss mindestens \u00fcber ein eigenes Bad sowie eine eigene K\u00fcche verf\u00fcgen.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Differenziert wird in der Praxis zwischen <\/span><b>drei Arten<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Werkmietwohnung<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Funktionsgebundene Werkswohnung<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Werksdienstwohnung<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Obgleich sich alle drei Begriffe relativ \u00e4hnlich sind, liegt der Unterschied im Detail. Unternehmen haben die M\u00f6glichkeit, ihre eigenen Betriebswohnungen nach einer der drei Arten zu strukturieren \u2013 es besteht also <\/span><b>keine Verpflichtung, alle vom Betrieb bereitgestellten Wohnungen identisch zu klassifizieren<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Schon gewusst? Mittlerweile durchleben <\/span><b>Dienstwohnungen eine Renaissance<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, insbesondere bei Gro\u00dfkonzernen. Das belegt eine<\/span> <a href=\"https:\/\/www.bmwsb.bund.de\/SharedDocs\/pressemitteilungen\/Webs\/BMWSB\/DE\/2024\/12\/Mitarbeiterwohnen.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">: Demnach f\u00fchren 5,2 % der ermittelten Unternehmen eigene Betriebswohnungen. In der Summe ergeben sich dadurch rund 675.000 Dienstwohnungen sowie weitere etwa 46.000 Wohnheimpl\u00e4tze. Letztere sind eine pr\u00e4ferierte L\u00f6sung bei beispielsweise Auszubildenden oder Werkstudierenden.<\/span><\/p>\n<h3><b>Werkmietwohnung mit einem laufenden Mietvertrag<\/b><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Hierbei wird ein <\/span><b>Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und der arbeitnehmenden Person<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> geschlossen. Selbige leistet also die vertraglich vereinbarte Miete. Im Regelfall siedelt sich die <\/span><b>Miete<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> (deutlich) <\/span><b>unter dem Durchschnitt der Region<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> beziehungsweise des Viertels an. Sofern es zu einer Beendigung des Arbeitsverh\u00e4ltnisses kommt, genie\u00dft das Unternehmen ein Sonderk\u00fcndigungsrecht. W\u00e4hrend des Arbeitsverh\u00e4ltnisses gilt hingegen das allgemeine Mietrecht.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span>Dienstwohnung ist ein <a href=\"https:\/\/factorialhr.de\/blog\/geldwerter-vorteil\/\">geldwerter Vorteil<\/a><span style=\"font-weight: 400;\">. Das bedeutet in der Praxis, Arbeitnehmende m\u00fcssen die Differenz zwischen der tats\u00e4chlich gezahlten Miete und der orts\u00fcblichen Miete als geldwerter Vorteil versteuern. Ihre Steuerlast steigt dadurch an. In der Summe w\u00e4re das aber dennoch g\u00fcnstiger als schlicht die orts\u00fcbliche Miete zahlen zu m\u00fcssen. <\/span><b>Seit dem Jahr 2020<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> gibt es aber eine <\/span><b>Ausnahmeregelung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> davon, wodurch es f\u00fcr Arbeitnehmende noch g\u00fcnstiger werden kann.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span><b>Dienstwohnung als geldwerter Vorteil entf\u00e4llt<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, wenn die Miete daf\u00fcr mindestens zwei Dritteln der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete entspricht und maximal 25 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che betr\u00e4gt. Arbeitnehmende m\u00fcssen den geldwerten Vorteil dann also nicht mehr versteuern (<\/span><a href=\"https:\/\/www.gesetze-im-internet.de\/estg\/__8.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener\"><span style=\"font-weight: 400;\">\u00a7 8 Abs. 2 S. 12 EStG<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\">). Es liegt an den Unternehmen, entsprechend der Mieth\u00f6he, dem Bruttogehalt und der Vergleichsmiete die steuereffektivste L\u00f6sung auszuw\u00e4hlen.<\/span><\/p>\n<h3><b>Funktionsgebundene Werkswohnung mit T\u00e4tigkeitsbindung<\/b><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Solch eine <\/span><b>Dienstwohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> liegt vor, wenn die ausge\u00fcbte <\/span><b>T\u00e4tigkeit aus dem Arbeitsverh\u00e4ltnis direkt an die bereitgestellte Wohnung gekn\u00fcpft <\/b><span style=\"font-weight: 400;\">ist. Ein Beispiel daf\u00fcr w\u00e4re der\/die Hausmeister*in, der eine Wohnung auf dem Unternehmensgel\u00e4nde bezieht und dort seinen Pflichten nachkommt.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Wer bezahlt die Dienstwohnung? In diesem Fall erfolgt <\/span><b>keine Mietzahlung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, die Bereitstellung der <\/span><b>Betriebswohnung ist Teil vom Gehalt<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Effektiv w\u00fcrde der\/die Hausmeister*in darauf also Steuern zahlen. Kommt es zu einer Beendigung des Besch\u00e4ftigungsverh\u00e4ltnisses, m\u00fcssen Arbeitnehmende aus der Wohnung ausziehen.<\/span><\/p>\n<h3><b>Werksdienstwohnung mit Gehaltsdeckung<\/b><\/h3>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Eine <\/span><b>Werksdienstwohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> liegt dann vor, sofern die die Wohnung beziehende Person keine Miete leisten muss \u2013 weil die <\/span><b>tempor\u00e4re \u00dcberlassung der Wohnung ein Teil des Gehalts<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ist. Das ist zum Beispiel h\u00e4ufig bei Saisonkr\u00e4ften in der Tourismusbranche der Fall. Daher gibt es hier auch keinen Mietvertrag, die Wohnung ist schlicht Teil des Arbeitsverh\u00e4ltnisses.<\/span><\/p>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Die <\/span><b>\u00dcberlassung der Wohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> ist aber genauso ein <\/span><b>geldwerter Vorteil<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, der von Arbeitnehmenden zu versteuern ist. Au\u00dferdem m\u00fcssen sie nach Beendigung des Arbeitsverh\u00e4ltnisses aus der Werksdienstwohnung ausziehen.<\/span><br \/>\n<div class=\"factorial-newsletter-widget\"><div class='fac-newsletter-banner' id=\"newsletter-section\">\n  <div class='fac-newsletter-banner__content'>\n    <div class=\"fac-newsletter-banner_heading-container\">\n      <h4 class='fac-newsletter-banner__title'>Aktuelle Einblicke in Management, F\u00fchrung und Team-Entwicklung<\/h4>    <\/div>\n    <form class=\"fac-newsletter-banner__form\">\n      <div class=\"fac-newsletter-banner__input-button-container\">\n        <label for=\"newsletter-input\" class=\"fac-newsletter-banner__container\">\n          <div class=\"fac-newsletter-banner__input-wrapper\">\n            <div class=\"fac-newsletter-banner__icon\">\n              <svg xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"24\" height=\"24\" viewBox=\"0 0 24 24\" class=\"fac-newsletter-banner__icon-svg\">\n                <path d=\"M4 8a2 2 0 0 1 2-2h12a2 2 0 0 1 2 2v8a2 2 0 0 1-2 2H6a2 2 0 0 1-2-2V8Zm12.586 0H7.414l3.879 3.879a1 1 0 0 0 1.414 0L16.586 8ZM6 9.414V16h12V9.414l-3.879 3.879a3 3 0 0 1-4.242 0L6 9.414Z\"><\/path>\n              <\/svg>\n            <\/div>\n            <input id=\"newsletter-input-69dd1a4788134\" class=\"fac-newsletter-banner__input\" type=\"email\" required name=\"api_qualification_entry[contact_email]\" placeholder=\"E-Mail-Adresse\">\n            <input\n              type=\"hidden\"\n              name=\"api_qualification_entry[subscribed_to_factorial_newsletter]\"\n              value=\"true\" \/>\n            <input type=\"hidden\" name=\"api_qualification_entry[gdpr_tos]\" value=\"true\" \/>\n            <input type=\"hidden\" name=\"api_qualification_entry[iso_country]\" value=\"de\" \/>\n            <input type=\"hidden\" name=\"locale\" value=\"de\" \/>\n            <input type=\"hidden\" name=\"api_qualification_entry[marketing_form_campaign]\" value=\"blog_newsletter\" \/>\n          <\/div>\n          <div class=\"fac-newsletter-banner__button-wrapper fac-newsletter-banner__button-wrapper--desktop\">\n            <button type=\"submit\" class=\"fac-newsletter-banner__button\">\n              <span>Abonnieren<\/span>\n            <\/button>\n          <\/div>\n        <\/label>\n        <div class=\"fac-newsletter-banner__button-wrapper fac-newsletter-banner__button-wrapper--mobile\">\n          <button type=\"submit\" class=\"fac-newsletter-banner__button\">\n            <span>Abonnieren<\/span>\n          <\/button>\n        <\/div>\n      <\/div>\n      <p class='fac-newsletter-banner__consent'>\n        Mit Eingabe Ihrer E-Mail-Adresse und Klick auf &quot;Abonnieren&quot; stimmen Sie dem Erhalt von Newslettern und Marketing-E-Mails von EVERYDAY SOFTWARE, S.L. 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Ein Kauf der Wohnung durch die Arbeitnehmenden ist ebenso denkbar \u2013 wobei das bei den meisten Berufen und Angestelltenverh\u00e4ltnissen eher un\u00fcblich ist. Beispiele hierf\u00fcr w\u00e4ren eher Profi-Fu\u00dfballer(*innen) oder C-Suite-F\u00fchrungskr\u00e4fte, also Positionen der obersten F\u00fchrungsebene wie den CEO, CFO, CIO etc.<\/span><br \/>\n<a name=\"beispiele\"><\/a><\/p>\n<h2><b>Rechenbeispiele zu den steuerlichen Vorteilen von Arbeitnehmenden<\/b><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Zur Erinnerung: <\/span><b>Seit 2020 gilt die Zwei-Drittel-Regelung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Sofern Arbeitnehmende zwei Drittel oder mehr der orts\u00fcblichen Miete zahlen, entf\u00e4llt der geldwerte Vorteil. Dazu zwei Rechenbeispiele:<\/span><\/p>\n<p><b>Szenario A:<\/b><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Orts\u00fcbliche Vergleichsmiete f\u00fcr die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe: 1.500 Euro<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Arbeitnehmende Person zahlt: 500 Euro<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Zwei Drittel von 1.500 Euro w\u00e4ren 1.000 Euro. Da die arbeitnehmende Person nur 500 Euro Miete zahlt, entsteht also ein geldwerter Vorteil von 500 Euro \u2013 da 1.000 Euro beziehungsweise zwei Drittel als Grenze fungieren.<\/span><\/p>\n<p><b>Szenario B:<\/b><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Orts\u00fcbliche Vergleichsmiete f\u00fcr die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe: 1.500 Euro<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Arbeitnehmende Person zahlt: 1.200 Euro<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Arbeitnehmende zahlen hier 200 Euro mehr als zwei Drittel von 1.500 Euro ausmachen. Es entsteht kein zu versteuernder geldwerter Vorteil.<\/span><br \/>\n<a name=\"vorteile\"><\/a><\/p>\n<h2><b>Welche steuerlichen Vorteile erhalten Arbeitgebende?<\/b><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Unternehmen k\u00f6nnen die <\/span><b>Immobilien und Wohneinheiten<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">, die zur Nutzung als <\/span><b>Dienstwohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> akquiriert wurden, ebenfalls <\/span><b>steuerreduzierend geltend machen<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">. Bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten lassen sich \u00fcber einen Zeitraum von vier Jahren abschreiben. Dabei werden verschiedene Abschreibungen genutzt:<\/span><\/p>\n<ul>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Degressive Abschreibung in H\u00f6he von 5 %<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Regul\u00e4re j\u00e4hrliche Geb\u00e4udeabschreibung von 2 % beziehungsweise 3 % bei Neubauten<\/span><\/li>\n<li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Sonderabschreibung von 20 %, sofern neuer Wohnraum geschaffen wurde, verteilt \u00fcber vier Jahre<\/span><\/li>\n<\/ul>\n<p><a name=\"trend\"><\/a><\/p>\n<h2><b>Die Dienstwohnung ist beliebt \u2013 aus gutem Grund<\/b><\/h2>\n<p><span style=\"font-weight: 400;\">Steigende Mietpreise und knapper Wohnraum \u2013 insbesondere in (teuren) Gro\u00dfst\u00e4dten: Arbeitgebende, die ihren k\u00fcnftigen Mitarbeitenden eine <\/span><b>verg\u00fcnstigte Dienstwohnung<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> anbieten k\u00f6nnen, schaffen damit einen ausgesprochen attraktiven Benefit. Einerseits m\u00fcssen sich Arbeitnehmende beim Einstieg in das Unternehmen nicht mehr um die mitunter lange und nervenaufreibende Suche nach Wohnraum k\u00fcmmern, andererseits wird der Anteil der Miete am Nettoeinkommen geringer ausfallen \u2013 so k\u00f6nnen <\/span><b>Arbeitgebende vor allem bei umk\u00e4mpften Fachkr\u00e4ften signifikante Mehrwerte generieren<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">.<\/span><br \/>\n<script type=\"application\/ld+json\">\n{\n  \"@context\": \"https:\/\/schema.org\",\n  \"@type\": \"FAQPage\",\n  \"mainEntity\": {\n    \"@type\": \"Question\",\n    \"name\": \"Wer bezahlt die Dienstwohnung?\",\n    \"acceptedAnswer\": {\n      \"@type\": \"Answer\",\n      \"text\": \"Das ist, wie eben dargelegt, prim\u00e4r von der Art der Wohnung abh\u00e4ngig. Bei der klassischen Dienstwohnung schlie\u00dfen beide Parteien einen (verg\u00fcnstigten) Mietvertrag. Ist die Wohnung zweck- beziehungsweise funktionsgebunden und dient beispielsweise Saisonkr\u00e4ften als tempor\u00e4res Zuhause, ist die Wohnung Teil des Gehalts. \u00dcbrigens k\u00f6nnen Arbeitgebende eine Wohnung nicht nur als Teil des Gehalts oder \u00fcber einen Mietvertrag an ihre Fachkr\u00e4fte \u00fcberlassen. Ein Kauf der Wohnung durch die Arbeitnehmenden ist ebenso denkbar \u2013 wobei das bei den meisten Berufen und Angestelltenverh\u00e4ltnissen eher un\u00fcblich ist. Beispiele hierf\u00fcr w\u00e4ren eher Profi-Fu\u00dfballer(*innen) oder C-Suite-F\u00fchrungskr\u00e4fte, also Positionen der obersten F\u00fchrungsebene wie den CEO, CFO, CIO etc.\"\n    }\n  }\n}\n<\/script><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Die Dienstwohnung hat in Deutschland eine lange Tradition: In den 70er-Jahren setzte sich das Modell erstmals gro\u00dffl\u00e4chig durch. 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