Wichtige Fakten<\/h2>\n\n- Die steuerlichen Regelungen zur Dienstwohnung sind in \u00a7 8 Abs. 2 S. 12 EStG<\/a> verankert. Zahlen Besch\u00e4ftigte mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete und \u00fcbersteigt die orts\u00fcbliche Miete 25 Euro pro Quadratmeter nicht, entf\u00e4llt der geldwerte Vorteil vollst\u00e4ndig.<\/li>\n
- Gem\u00e4\u00df dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW)<\/a> stellen rund 9 % der deutschen Unternehmen ihren Besch\u00e4ftigten direkt Wohnraum zur Verf\u00fcgung. Bei einer Befragung von 826 Betrieben im Sommer 2025 berichteten 58 % davon von positiven Effekten auf die Fachkr\u00e4ftegewinnung.<\/li>\n
- Der amtliche Sachbezugswert f\u00fcr eine freie Unterkunft (Gemeinschaftsunterbringung) betr\u00e4gt 2026 bundeseinheitlich 285 Euro monatlich. Dies ist ein Anstieg gegen\u00fcber 282 Euro im Vorjahr, festgelegt durch die Sechzehnte Verordnung<\/a> zur \u00c4nderung der Sozialversicherungsentgeltverordnung.<\/li>\n
- Unternehmen k\u00f6nnen bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Dienstwohnung \u00fcber vier Jahre steuerlich abschreiben. Dazu kommt eine Sonderabschreibung von 20 % bei neu geschaffenem Wohnraum.<\/li>\n<\/ol>\n\n \n \n
Neue Studie: Weniger Admin, mehr Strategie im HR<\/h4>\n \n
Zu viel Admin blockiert strategisches HR\r\nSo schaffen Unternehmen den Wechsel zu datengetriebenen Entscheidungen<\/p>\n \n \n Jetzt herunterladen <\/a>\n <\/div>\n\n \n ![](\"https:\/\/factorialhr.com\/wp-content\/uploads\/2026\/04\/08130728\/1773932918-header-report-lp-1.png\")
\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\nWas ist eine Dienstwohnung \u2013 und f\u00fcr wen lohnt sie sich?<\/h2>\n\n- Die Voraussetzung<\/b> f\u00fcr eine Betriebswohnung<\/b> ist ein laufendes Arbeitsverh\u00e4ltnis<\/b> zwischen dem Unternehmen und seinen Besch\u00e4ftigten.<\/li>\n
- Die Dienstwohnung muss eine eigenst\u00e4ndige Wohneinheit sein<\/b>. Teilt man sich beispielsweise die K\u00fcche oder das Bad mit fremden Personen, ist das keine Werkswohnung mehr, sondern eine Gemeinschaftsunterbringung.<\/li>\n
- Steuerliche Vorteile<\/b> ergeben sich sowohl f\u00fcr die Unternehmen als auch f\u00fcr die Besch\u00e4ftigten.<\/li>\n<\/ol>\n
Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung<\/strong><\/h2>\nDie Dienstwohnung f\u00fcr Besch\u00e4ftigte<\/b> ist selbstverst\u00e4ndlich an eine bestehende Bindung zum Unternehmen gekn\u00fcpft. Das kann in der Praxis ein klassisches Arbeitsverh\u00e4ltnis sein. Auch Ausbildungsverh\u00e4ltnisse und Dienstverh\u00e4ltnisse erm\u00f6glichen die Bereitstellung und steuerliche Ber\u00fccksichtigung einer Betriebswohnung. Diese ist immer eine eigenst\u00e4ndige Wohnung und muss mindestens \u00fcber ein eigenes Bad sowie eine eigene K\u00fcche verf\u00fcgen.<\/p>\n
Differenziert wird in der Praxis zwischen drei Arten<\/b>:<\/p>\n\n- Werkmietwohnung<\/li>\n
- Funktionsgebundene Werkswohnung<\/li>\n
- Werksdienstwohnung<\/li>\n<\/ul>\n
Obgleich sich alle drei Begriffe relativ \u00e4hnlich sind, liegt der Unterschied im Detail. Unternehmen haben die M\u00f6glichkeit, ihre eigenen Betriebswohnungen nach einer der drei Arten zu strukturieren. Es besteht also keine Verpflichtung, alle vom Betrieb bereitgestellten Wohnungen identisch zu klassifizieren<\/b>.<\/p>\n
Schon gewusst? Mittlerweile durchleben Dienstwohnungen eine Renaissance<\/b>, insbesondere bei Gro\u00dfkonzernen. Das belegt eine Bestandsaufnahme des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Bundesministeriums f\u00fcr Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) aus Dezember 2024. Demnach unterst\u00fctzen 5,2 % der Unternehmen ihre Besch\u00e4ftigten mit direkten Ma\u00dfnahmen. Hochgerechnet entspricht das rund 675.000 Dienstwohnungen sowie weiteren rund 46.000 Wohnheimpl\u00e4tzen f\u00fcr (junge) Besch\u00e4ftigte. Eine aktuellere Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom M\u00e4rz 2026 zeigt zudem, dass mittlerweile rund 9 % der Unternehmen direkt Wohnraum bereitstellen und 58 % davon positive Effekte auf die Fachkr\u00e4ftegewinnung berichten.<\/p>\n
Hinweis f\u00fcr die Praxis:<\/strong> Unternehmen, die Werkmietwohnungen bereitstellen, sollten fr\u00fchzeitig eine schriftliche Nutzungsvereinbarung als Bestandteil des Arbeitsvertrags abschlie\u00dfen. Diese regelt Nutzungsrecht, Nebenkosten, Dauer der \u00dcberlassung und R\u00fcckgabemodalit\u00e4ten und beugt sp\u00e4teren Streitigkeiten vor. Bei Werkmietwohnungen (nicht jedoch bei Werkdienstwohnungen) hat der Betriebsrat gem\u00e4\u00df \u00a7 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht bei Zuweisung, K\u00fcndigung und der allgemeinen Festlegung der Nutzungsbedingungen.<\/p>\nWas ist eine Werkmietwohnung und wie funktioniert der Mietvertrag?<\/h3>\n
Hierbei wird ein Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und der besch\u00e4ftigten Person<\/b> geschlossen. Diese leistet also die vertraglich vereinbarte Miete. Im Regelfall siedelt sich die Miete<\/b> (deutlich) unter dem Durchschnitt der Region<\/b> beziehungsweise des Viertels an. Sofern es zu einer Beendigung des Arbeitsverh\u00e4ltnisses kommt, genie\u00dft das Unternehmen ein Sonderk\u00fcndigungsrecht. W\u00e4hrend des Arbeitsverh\u00e4ltnisses gilt hingegen das allgemeine Mietrecht.<\/p>\n
Wichtig: Das Sonderk\u00fcndigungsrecht des Unternehmens nach \u00a7 576 Abs. 1 BGB greift nur, wenn die Wohnung f\u00fcr eine andere besch\u00e4ftigte Person ben\u00f6tigt wird. Nach einer \u00dcberlassungsdauer von zehn Jahren erlischt dieses Sonderk\u00fcndigungsrecht. Ab dann gelten ausschlie\u00dflich die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften.<\/p>\n
Die Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil<\/a>. Das bedeutet in der Praxis, dass Besch\u00e4ftigte die Differenz zwischen der tats\u00e4chlich gezahlten Miete und der orts\u00fcblichen Miete als geldwerten Vorteil versteuern m\u00fcssen. Ihre Steuerlast steigt dadurch an. In der Summe ist das aber dennoch g\u00fcnstiger, als die orts\u00fcbliche Miete zahlen zu m\u00fcssen. Seit dem Jahr 2020<\/b> gibt es aber eine Ausnahmeregelung<\/b>, wodurch es f\u00fcr Besch\u00e4ftigte noch g\u00fcnstiger werden kann.<\/p>\nDer geldwerte Vorteil entf\u00e4llt, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt und diese 25 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che nicht \u00fcbersteigt. Besch\u00e4ftigte m\u00fcssen den geldwerten Vorteil dann also nicht mehr versteuern (laut Bundesministerium der Justiz). Es liegt an den Unternehmen, entsprechend der Mieth\u00f6he, dem Bruttogehalt und der Vergleichsmiete die steuereffektivste L\u00f6sung auszuw\u00e4hlen.<\/p>\n
Seit dem 1. Januar 2021 gilt diese Steuerfreistellung auch f\u00fcr die Sozialversicherung. Zahlen Besch\u00e4ftigte mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Miete und \u00fcbersteigt die orts\u00fcbliche Miete 25 Euro pro Quadratmeter nicht, entf\u00e4llt auch die Sozialversicherungspflicht auf den geldwerten Vorteil. (Quelle: Bundesministerium der Justiz) Dies wurde durch die Erg\u00e4nzung der Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) r\u00fcckwirkend zum 1. Januar 2021 wirksam. F\u00fcr Unternehmen bedeutet das eine sp\u00fcrbare Entlastung bei den Arbeitgeberanteilen zur Sozialversicherung.<\/p>\n
Unterkunft vs. Wohnung \u2013 ein steuerlich entscheidender Unterschied:<\/b> Stellt ein Unternehmen keine abgeschlossene Wohnung, sondern lediglich eine Unterkunft (z. B. ein Zimmer mit gemeinschaftlich genutzter K\u00fcche oder Bad) zur Verf\u00fcgung, gilt nicht die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete, sondern es gelten die amtlichen Sachbezugswerte. F\u00fcr 2026 betr\u00e4gt der Sachbezugswert f\u00fcr eine freie Unterkunft bundeseinheitlich 285 Euro monatlich. Dieser Wert wurde durch die Sechzehnte Verordnung zur \u00c4nderung der Sozialversicherungsentgeltverordnung festgelegt, der der Bundesrat am 19. Dezember 2025 zugestimmt hat. Dieser Wert ist f\u00fcr Lohnsteuer und Sozialversicherung gleicherma\u00dfen verbindlich.<\/p>\nWas ist eine funktionsgebundene Werkswohnung?<\/h3>\n
Eine solche Dienstwohnung<\/b> liegt vor, wenn die ausge\u00fcbte T\u00e4tigkeit aus dem Arbeitsverh\u00e4ltnis direkt an die bereitgestellte Wohnung gekn\u00fcpft<\/b> ist. Ein Beispiel daf\u00fcr w\u00e4re eine Hausmeisterposition, bei der eine Wohnung auf dem Betriebsgel\u00e4nde bewohnt wird und dort entsprechende Pflichten zu erf\u00fcllen sind.<\/p>\n
In diesem Fall erfolgt keine Mietzahlung. Die Bereitstellung der Betriebswohnung ist Teil des Gehalts. Besch\u00e4ftigte in dieser Konstellation zahlen auf den geldwerten Vorteil Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeitr\u00e4ge.<\/p>\n
Kommt es zu einer Beendigung des Besch\u00e4ftigungsverh\u00e4ltnisses, m\u00fcssen Besch\u00e4ftigte aus der Wohnung ausziehen.<\/p>\n
Werksdienstwohnung mit Gehaltsdeckung<\/h3>\n
Eine Werksdienstwohnung<\/b> liegt dann vor, wenn f\u00fcr die Wohnung keine Miete gezahlt werden muss, weil die tempor\u00e4re \u00dcberlassung der Wohnung ein Teil des Gehalts<\/b> ist. Das ist zum Beispiel h\u00e4ufig bei Saisonkr\u00e4ften in der Tourismusbranche der Fall. Daher gibt es hier auch keinen Mietvertrag, die Wohnung ist schlicht Teil des Arbeitsverh\u00e4ltnisses.<\/p>\n
Die \u00dcberlassung der Wohnung<\/b> ist aber genauso ein geldwerter Vorteil<\/b>, der von Besch\u00e4ftigten zu versteuern ist. Au\u00dferdem m\u00fcssen sie nach Beendigung des Arbeitsverh\u00e4ltnisses aus der Werksdienstwohnung ausziehen.<\/p>\nWer tr\u00e4gt die Kosten der Dienstwohnung \u2013 und welche Modelle gibt es?<\/h2>\n
Das ist, wie eben dargelegt, in erster Linie von der Art der Wohnung abh\u00e4ngig<\/b>. Bei der klassischen Dienstwohnung schlie\u00dfen beide Parteien einen (verg\u00fcnstigten) Mietvertrag<\/b>. Ist die Wohnung zweck- beziehungsweise funktionsgebunden und dient beispielsweise Saisonkr\u00e4ften als tempor\u00e4res Zuhause, ist die Wohnung Teil des Gehalts<\/b>. \u00dcbrigens k\u00f6nnen Unternehmen eine Wohnung nicht nur als Teil des Gehalts oder \u00fcber einen Mietvertrag an ihre Fachkr\u00e4fte \u00fcberlassen. Ein Kauf der Wohnung durch Besch\u00e4ftigte ist ebenso denkbar. Dies ist bei den meisten Berufen und Angestelltenverh\u00e4ltnissen jedoch eher un\u00fcblich. Beispiele hierf\u00fcr w\u00e4ren eher berufsfu\u00dfballspielende oder F\u00fchrungskr\u00e4fte auf Vorstandsebene, also Positionen wie CEO, CFO, CIO etc.<\/p>\nWie berechnet sich der geldwerte Vorteil bei der Dienstwohnung? Rechenbeispiele 2026<\/h2>\n
Zur Erinnerung: Seit 2020 gilt die Zwei-Drittel-Regelung<\/b>. Sofern Besch\u00e4ftigte zwei Drittel oder mehr der orts\u00fcblichen Miete zahlen, entf\u00e4llt der geldwerte Vorteil. Im Folgenden zwei Rechenbeispiele:<\/p>\n
Szenario A:<\/b><\/p>\n\n- Orts\u00fcbliche Vergleichsmiete f\u00fcr die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe: 1.500 Euro<\/li>\n
- Besch\u00e4ftigte Person zahlt: 500 Euro<\/li>\n<\/ul>\n
Zwei Drittel von 1.500 Euro sind 1.000 Euro. Da die besch\u00e4ftigte Person nur 500 Euro Miete zahlt, entsteht ein geldwerter Vorteil von 500 Euro, weil 1.000 Euro beziehungsweise zwei Drittel als Grenze dienen.<\/p>\n
Szenario B:<\/b><\/p>\n\n- Orts\u00fcbliche Vergleichsmiete f\u00fcr die Wohnungsgr\u00f6\u00dfe: 1.500 Euro<\/li>\n
- Besch\u00e4ftigte Person zahlt: 1.200 Euro<\/li>\n<\/ul>\n
Besch\u00e4ftigte zahlen hier 200 Euro mehr, als zwei Drittel von 1.500 Euro ausmachen. Es entsteht kein zu versteuernder geldwerter Vorteil.<\/p>\n
Szenario C \u2013 Unterkunft statt Wohnung:<\/b> Stellt das Unternehmen keine abgeschlossene Wohnung, sondern eine Unterkunft (z. B. Gemeinschaftsunterbringung f\u00fcr Saisonkr\u00e4fte) bereit, gilt der amtliche Sachbezugswert von 285 Euro monatlich (2026). Zahlen Besch\u00e4ftigte weniger als diesen Betrag, ist die Differenz als geldwerter Vorteil zu versteuern. Zahlen sie mehr, entsteht kein geldwerter Vorteil.<\/p>\nWelche steuerlichen Vorteile haben Unternehmen bei der Dienstwohnung?<\/h2>\n
Unternehmen k\u00f6nnen die Immobilien und Wohneinheiten<\/b>, die zur Nutzung als Dienstwohnung<\/b> akquiriert wurden, ebenfalls steuermindernd geltend machen<\/b>. Bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten lassen sich \u00fcber einen Zeitraum von vier Jahren abschreiben. Dabei werden verschiedene Abschreibungen genutzt:<\/p>\n\n- Degressive Abschreibung in H\u00f6he von 5 %<\/li>\n
- Regul\u00e4re j\u00e4hrliche Geb\u00e4udeabschreibung von 2 % beziehungsweise 3 % bei Neubauten<\/li>\n
- Sonderabschreibung von 20 %, sofern neuer Wohnraum geschaffen wurde, verteilt \u00fcber vier Jahre<\/li>\n<\/ul>\n
Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Unternehmen die laufenden Bewirtschaftungskosten der Dienstwohnung wie Instandhaltung, Nebenkosten und Verwaltungsaufwand als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Factorial unterst\u00fctzt HR-Teams dabei, die Lohnabrechnung f\u00fcr Besch\u00e4ftigte mit Dienstwohnung korrekt abzubilden. Der geldwerte Vorteil l\u00e4sst sich direkt in der Lohnabrechnung<\/a> erfassen und automatisch mit den aktuellen Sachbezugswerten verrechnen \u2013 ohne manuelle Fehlerquellen.<\/p>\nWarum ist die Dienstwohnung als Vorteil wieder gefragt?<\/h2>\n
Steigende Mietpreise und knapper Wohnraum, insbesondere in teuren Gro\u00dfst\u00e4dten, machen die Dienstwohnung zu einem strategisch relevanten Instrument der Personalgewinnung. Unternehmen, die Besch\u00e4ftigten eine verg\u00fcnstigte Betriebswohnung anbieten, entlasten diese von der aufwendigen Wohnungssuche und senken den Mietanteil am Nettoeinkommen sp\u00fcrbar. Das best\u00e4tigt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner Studie vom M\u00e4rz 2026. Mehr als die H\u00e4lfte der befragten Betriebe berichtet von positiven Effekten auf die Rekrutierung und langfristige Bindung von Fachkr\u00e4ften. F\u00fcr Unternehmen im Wettbewerb um qualifizierte Fachkr\u00e4fte kann die Dienstwohnung damit ein entscheidender Standortvorteil sein.<\/p>\n
FAQ<\/h2>\nWie wird eine Dienstwohnung versteuert?<\/h3>\n
Eine Dienstwohnung wird als geldwerter Vorteil versteuert, dessen H\u00f6he sich aus der Differenz zwischen der gezahlten Miete und der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete ergibt. Dieser Vorteil kann unter bestimmten Voraussetzungen, wie einer ausreichend hohen Mietzahlung, steuerfrei sein und muss dann nicht in der Lohnabrechnung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n
Kann man eine Dienstwohnung steuerlich absetzen?<\/h3>\n
Arbeitgeber k\u00f6nnen die Anschaffungs- und Herstellungskosten f\u00fcr Dienstwohnungen \u00fcber verschiedene Abschreibungen steuerlich geltend machen. F\u00fcr Arbeitnehmende ist die Wohnung in der Regel ein zu versteuernder geldwerter Vorteil, eine steuerliche Absetzung ist nur unter den Voraussetzungen der doppelten Haushaltsf\u00fchrung m\u00f6glich.<\/p>\n
Wann ist eine Dienstwohnung eine Dienstwohnung?<\/h3>\n
Eine Dienstwohnung liegt vor, wenn ein laufendes Arbeitsverh\u00e4ltnis besteht und die Unterkunft eine eigenst\u00e4ndige Wohneinheit mit eigenem Bad und eigener K\u00fcche ist. Teilt man sich diese Bereiche mit fremden Personen, handelt es sich um eine Gemeinschaftsunterkunft und nicht um eine Dienstwohnung.<\/p>\n
Wann ist eine Dienstwohnung kein geldwerter Vorteil?<\/h3>\n
Eine Dienstwohnung stellt keinen zu versteuernden geldwerten Vorteil dar, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt. Zus\u00e4tzlich darf der Mietpreis pro Quadratmeter eine gesetzlich festgelegte Obergrenze nicht \u00fcberschreiten. In diesem Fall ist die Wohnungs\u00fcberlassung steuerfrei.<\/p>\n
Ist eine Dienstwohnung ein Zweitwohnsitz?<\/h3>\n
Ob eine Dienstwohnung als Zweitwohnsitz gilt, h\u00e4ngt vom Lebensmittelpunkt des Mitarbeitenden ab. Befindet sich der Hauptwohnsitz, an dem sich die Person \u00fcberwiegend aufh\u00e4lt, an einem anderen Ort, wird die Dienstwohnung in der Regel als Zweit- oder Nebenwohnsitz eingestuft.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Neue Studie: Weniger Admin, mehr Strategie im HR<\/h4>\n \n
Zu viel Admin blockiert strategisches HR\r\nSo schaffen Unternehmen den Wechsel zu datengetriebenen Entscheidungen<\/p>\n \n \n Jetzt herunterladen <\/a>\n <\/div>\n\n Die Dienstwohnung f\u00fcr Besch\u00e4ftigte<\/b> ist selbstverst\u00e4ndlich an eine bestehende Bindung zum Unternehmen gekn\u00fcpft. Das kann in der Praxis ein klassisches Arbeitsverh\u00e4ltnis sein. Auch Ausbildungsverh\u00e4ltnisse und Dienstverh\u00e4ltnisse erm\u00f6glichen die Bereitstellung und steuerliche Ber\u00fccksichtigung einer Betriebswohnung. Diese ist immer eine eigenst\u00e4ndige Wohnung und muss mindestens \u00fcber ein eigenes Bad sowie eine eigene K\u00fcche verf\u00fcgen.<\/p>\n Differenziert wird in der Praxis zwischen drei Arten<\/b>:<\/p>\n Obgleich sich alle drei Begriffe relativ \u00e4hnlich sind, liegt der Unterschied im Detail. Unternehmen haben die M\u00f6glichkeit, ihre eigenen Betriebswohnungen nach einer der drei Arten zu strukturieren. Es besteht also keine Verpflichtung, alle vom Betrieb bereitgestellten Wohnungen identisch zu klassifizieren<\/b>.<\/p>\n Schon gewusst? Mittlerweile durchleben Dienstwohnungen eine Renaissance<\/b>, insbesondere bei Gro\u00dfkonzernen. Das belegt eine Bestandsaufnahme des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Bundesministeriums f\u00fcr Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) aus Dezember 2024. Demnach unterst\u00fctzen 5,2 % der Unternehmen ihre Besch\u00e4ftigten mit direkten Ma\u00dfnahmen. Hochgerechnet entspricht das rund 675.000 Dienstwohnungen sowie weiteren rund 46.000 Wohnheimpl\u00e4tzen f\u00fcr (junge) Besch\u00e4ftigte. Eine aktuellere Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom M\u00e4rz 2026 zeigt zudem, dass mittlerweile rund 9 % der Unternehmen direkt Wohnraum bereitstellen und 58 % davon positive Effekte auf die Fachkr\u00e4ftegewinnung berichten.<\/p>\n Hinweis f\u00fcr die Praxis:<\/strong> Unternehmen, die Werkmietwohnungen bereitstellen, sollten fr\u00fchzeitig eine schriftliche Nutzungsvereinbarung als Bestandteil des Arbeitsvertrags abschlie\u00dfen. Diese regelt Nutzungsrecht, Nebenkosten, Dauer der \u00dcberlassung und R\u00fcckgabemodalit\u00e4ten und beugt sp\u00e4teren Streitigkeiten vor. Bei Werkmietwohnungen (nicht jedoch bei Werkdienstwohnungen) hat der Betriebsrat gem\u00e4\u00df \u00a7 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht bei Zuweisung, K\u00fcndigung und der allgemeinen Festlegung der Nutzungsbedingungen.<\/p>\n Hierbei wird ein Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und der besch\u00e4ftigten Person<\/b> geschlossen. Diese leistet also die vertraglich vereinbarte Miete. Im Regelfall siedelt sich die Miete<\/b> (deutlich) unter dem Durchschnitt der Region<\/b> beziehungsweise des Viertels an. Sofern es zu einer Beendigung des Arbeitsverh\u00e4ltnisses kommt, genie\u00dft das Unternehmen ein Sonderk\u00fcndigungsrecht. W\u00e4hrend des Arbeitsverh\u00e4ltnisses gilt hingegen das allgemeine Mietrecht.<\/p>\n Wichtig: Das Sonderk\u00fcndigungsrecht des Unternehmens nach \u00a7 576 Abs. 1 BGB greift nur, wenn die Wohnung f\u00fcr eine andere besch\u00e4ftigte Person ben\u00f6tigt wird. Nach einer \u00dcberlassungsdauer von zehn Jahren erlischt dieses Sonderk\u00fcndigungsrecht. Ab dann gelten ausschlie\u00dflich die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften.<\/p>\n Die Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil<\/a>. Das bedeutet in der Praxis, dass Besch\u00e4ftigte die Differenz zwischen der tats\u00e4chlich gezahlten Miete und der orts\u00fcblichen Miete als geldwerten Vorteil versteuern m\u00fcssen. Ihre Steuerlast steigt dadurch an. In der Summe ist das aber dennoch g\u00fcnstiger, als die orts\u00fcbliche Miete zahlen zu m\u00fcssen. Seit dem Jahr 2020<\/b> gibt es aber eine Ausnahmeregelung<\/b>, wodurch es f\u00fcr Besch\u00e4ftigte noch g\u00fcnstiger werden kann.<\/p>\n Der geldwerte Vorteil entf\u00e4llt, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt und diese 25 Euro pro Quadratmeter Wohnfl\u00e4che nicht \u00fcbersteigt. Besch\u00e4ftigte m\u00fcssen den geldwerten Vorteil dann also nicht mehr versteuern (laut Bundesministerium der Justiz). Es liegt an den Unternehmen, entsprechend der Mieth\u00f6he, dem Bruttogehalt und der Vergleichsmiete die steuereffektivste L\u00f6sung auszuw\u00e4hlen.<\/p>\n Seit dem 1. Januar 2021 gilt diese Steuerfreistellung auch f\u00fcr die Sozialversicherung. Zahlen Besch\u00e4ftigte mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Miete und \u00fcbersteigt die orts\u00fcbliche Miete 25 Euro pro Quadratmeter nicht, entf\u00e4llt auch die Sozialversicherungspflicht auf den geldwerten Vorteil. (Quelle: Bundesministerium der Justiz) Dies wurde durch die Erg\u00e4nzung der Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) r\u00fcckwirkend zum 1. Januar 2021 wirksam. F\u00fcr Unternehmen bedeutet das eine sp\u00fcrbare Entlastung bei den Arbeitgeberanteilen zur Sozialversicherung.<\/p>\n Unterkunft vs. Wohnung \u2013 ein steuerlich entscheidender Unterschied:<\/b> Stellt ein Unternehmen keine abgeschlossene Wohnung, sondern lediglich eine Unterkunft (z. B. ein Zimmer mit gemeinschaftlich genutzter K\u00fcche oder Bad) zur Verf\u00fcgung, gilt nicht die orts\u00fcbliche Vergleichsmiete, sondern es gelten die amtlichen Sachbezugswerte. F\u00fcr 2026 betr\u00e4gt der Sachbezugswert f\u00fcr eine freie Unterkunft bundeseinheitlich 285 Euro monatlich. Dieser Wert wurde durch die Sechzehnte Verordnung zur \u00c4nderung der Sozialversicherungsentgeltverordnung festgelegt, der der Bundesrat am 19. Dezember 2025 zugestimmt hat. Dieser Wert ist f\u00fcr Lohnsteuer und Sozialversicherung gleicherma\u00dfen verbindlich.<\/p>\n Eine solche Dienstwohnung<\/b> liegt vor, wenn die ausge\u00fcbte T\u00e4tigkeit aus dem Arbeitsverh\u00e4ltnis direkt an die bereitgestellte Wohnung gekn\u00fcpft<\/b> ist. Ein Beispiel daf\u00fcr w\u00e4re eine Hausmeisterposition, bei der eine Wohnung auf dem Betriebsgel\u00e4nde bewohnt wird und dort entsprechende Pflichten zu erf\u00fcllen sind.<\/p>\n In diesem Fall erfolgt keine Mietzahlung. Die Bereitstellung der Betriebswohnung ist Teil des Gehalts. Besch\u00e4ftigte in dieser Konstellation zahlen auf den geldwerten Vorteil Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeitr\u00e4ge.<\/p>\n Kommt es zu einer Beendigung des Besch\u00e4ftigungsverh\u00e4ltnisses, m\u00fcssen Besch\u00e4ftigte aus der Wohnung ausziehen.<\/p>\n Eine Werksdienstwohnung<\/b> liegt dann vor, wenn f\u00fcr die Wohnung keine Miete gezahlt werden muss, weil die tempor\u00e4re \u00dcberlassung der Wohnung ein Teil des Gehalts<\/b> ist. Das ist zum Beispiel h\u00e4ufig bei Saisonkr\u00e4ften in der Tourismusbranche der Fall. Daher gibt es hier auch keinen Mietvertrag, die Wohnung ist schlicht Teil des Arbeitsverh\u00e4ltnisses.<\/p>\n Die \u00dcberlassung der Wohnung<\/b> ist aber genauso ein geldwerter Vorteil<\/b>, der von Besch\u00e4ftigten zu versteuern ist. Au\u00dferdem m\u00fcssen sie nach Beendigung des Arbeitsverh\u00e4ltnisses aus der Werksdienstwohnung ausziehen.<\/p>\n Das ist, wie eben dargelegt, in erster Linie von der Art der Wohnung abh\u00e4ngig<\/b>. Bei der klassischen Dienstwohnung schlie\u00dfen beide Parteien einen (verg\u00fcnstigten) Mietvertrag<\/b>. Ist die Wohnung zweck- beziehungsweise funktionsgebunden und dient beispielsweise Saisonkr\u00e4ften als tempor\u00e4res Zuhause, ist die Wohnung Teil des Gehalts<\/b>. \u00dcbrigens k\u00f6nnen Unternehmen eine Wohnung nicht nur als Teil des Gehalts oder \u00fcber einen Mietvertrag an ihre Fachkr\u00e4fte \u00fcberlassen. Ein Kauf der Wohnung durch Besch\u00e4ftigte ist ebenso denkbar. Dies ist bei den meisten Berufen und Angestelltenverh\u00e4ltnissen jedoch eher un\u00fcblich. Beispiele hierf\u00fcr w\u00e4ren eher berufsfu\u00dfballspielende oder F\u00fchrungskr\u00e4fte auf Vorstandsebene, also Positionen wie CEO, CFO, CIO etc.<\/p>\n Zur Erinnerung: Seit 2020 gilt die Zwei-Drittel-Regelung<\/b>. Sofern Besch\u00e4ftigte zwei Drittel oder mehr der orts\u00fcblichen Miete zahlen, entf\u00e4llt der geldwerte Vorteil. Im Folgenden zwei Rechenbeispiele:<\/p>\n Szenario A:<\/b><\/p>\n Zwei Drittel von 1.500 Euro sind 1.000 Euro. Da die besch\u00e4ftigte Person nur 500 Euro Miete zahlt, entsteht ein geldwerter Vorteil von 500 Euro, weil 1.000 Euro beziehungsweise zwei Drittel als Grenze dienen.<\/p>\n Szenario B:<\/b><\/p>\n Besch\u00e4ftigte zahlen hier 200 Euro mehr, als zwei Drittel von 1.500 Euro ausmachen. Es entsteht kein zu versteuernder geldwerter Vorteil.<\/p>\n Szenario C \u2013 Unterkunft statt Wohnung:<\/b> Stellt das Unternehmen keine abgeschlossene Wohnung, sondern eine Unterkunft (z. B. Gemeinschaftsunterbringung f\u00fcr Saisonkr\u00e4fte) bereit, gilt der amtliche Sachbezugswert von 285 Euro monatlich (2026). Zahlen Besch\u00e4ftigte weniger als diesen Betrag, ist die Differenz als geldwerter Vorteil zu versteuern. Zahlen sie mehr, entsteht kein geldwerter Vorteil.<\/p>\n Unternehmen k\u00f6nnen die Immobilien und Wohneinheiten<\/b>, die zur Nutzung als Dienstwohnung<\/b> akquiriert wurden, ebenfalls steuermindernd geltend machen<\/b>. Bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten lassen sich \u00fcber einen Zeitraum von vier Jahren abschreiben. Dabei werden verschiedene Abschreibungen genutzt:<\/p>\n Dar\u00fcber hinaus k\u00f6nnen Unternehmen die laufenden Bewirtschaftungskosten der Dienstwohnung wie Instandhaltung, Nebenkosten und Verwaltungsaufwand als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Factorial unterst\u00fctzt HR-Teams dabei, die Lohnabrechnung f\u00fcr Besch\u00e4ftigte mit Dienstwohnung korrekt abzubilden. Der geldwerte Vorteil l\u00e4sst sich direkt in der Lohnabrechnung<\/a> erfassen und automatisch mit den aktuellen Sachbezugswerten verrechnen \u2013 ohne manuelle Fehlerquellen.<\/p>\n Steigende Mietpreise und knapper Wohnraum, insbesondere in teuren Gro\u00dfst\u00e4dten, machen die Dienstwohnung zu einem strategisch relevanten Instrument der Personalgewinnung. Unternehmen, die Besch\u00e4ftigten eine verg\u00fcnstigte Betriebswohnung anbieten, entlasten diese von der aufwendigen Wohnungssuche und senken den Mietanteil am Nettoeinkommen sp\u00fcrbar. Das best\u00e4tigt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner Studie vom M\u00e4rz 2026. Mehr als die H\u00e4lfte der befragten Betriebe berichtet von positiven Effekten auf die Rekrutierung und langfristige Bindung von Fachkr\u00e4ften. F\u00fcr Unternehmen im Wettbewerb um qualifizierte Fachkr\u00e4fte kann die Dienstwohnung damit ein entscheidender Standortvorteil sein.<\/p>\n Eine Dienstwohnung wird als geldwerter Vorteil versteuert, dessen H\u00f6he sich aus der Differenz zwischen der gezahlten Miete und der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete ergibt. Dieser Vorteil kann unter bestimmten Voraussetzungen, wie einer ausreichend hohen Mietzahlung, steuerfrei sein und muss dann nicht in der Lohnabrechnung ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n Arbeitgeber k\u00f6nnen die Anschaffungs- und Herstellungskosten f\u00fcr Dienstwohnungen \u00fcber verschiedene Abschreibungen steuerlich geltend machen. F\u00fcr Arbeitnehmende ist die Wohnung in der Regel ein zu versteuernder geldwerter Vorteil, eine steuerliche Absetzung ist nur unter den Voraussetzungen der doppelten Haushaltsf\u00fchrung m\u00f6glich.<\/p>\n Eine Dienstwohnung liegt vor, wenn ein laufendes Arbeitsverh\u00e4ltnis besteht und die Unterkunft eine eigenst\u00e4ndige Wohneinheit mit eigenem Bad und eigener K\u00fcche ist. Teilt man sich diese Bereiche mit fremden Personen, handelt es sich um eine Gemeinschaftsunterkunft und nicht um eine Dienstwohnung.<\/p>\n Eine Dienstwohnung stellt keinen zu versteuernden geldwerten Vorteil dar, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt. Zus\u00e4tzlich darf der Mietpreis pro Quadratmeter eine gesetzlich festgelegte Obergrenze nicht \u00fcberschreiten. In diesem Fall ist die Wohnungs\u00fcberlassung steuerfrei.<\/p>\n Ob eine Dienstwohnung als Zweitwohnsitz gilt, h\u00e4ngt vom Lebensmittelpunkt des Mitarbeitenden ab. Befindet sich der Hauptwohnsitz, an dem sich die Person \u00fcberwiegend aufh\u00e4lt, an einem anderen Ort, wird die Dienstwohnung in der Regel als Zweit- oder Nebenwohnsitz eingestuft.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"\n <\/div>\n <\/div>\n<\/div>\nWas ist eine Dienstwohnung \u2013 und f\u00fcr wen lohnt sie sich?<\/h2>\n
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Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung<\/strong><\/h2>\n
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Was ist eine Werkmietwohnung und wie funktioniert der Mietvertrag?<\/h3>\n
Was ist eine funktionsgebundene Werkswohnung?<\/h3>\n
Werksdienstwohnung mit Gehaltsdeckung<\/h3>\n
Wer tr\u00e4gt die Kosten der Dienstwohnung \u2013 und welche Modelle gibt es?<\/h2>\n
Wie berechnet sich der geldwerte Vorteil bei der Dienstwohnung? Rechenbeispiele 2026<\/h2>\n
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Welche steuerlichen Vorteile haben Unternehmen bei der Dienstwohnung?<\/h2>\n
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Warum ist die Dienstwohnung als Vorteil wieder gefragt?<\/h2>\n
FAQ<\/h2>\n
Wie wird eine Dienstwohnung versteuert?<\/h3>\n
Kann man eine Dienstwohnung steuerlich absetzen?<\/h3>\n
Wann ist eine Dienstwohnung eine Dienstwohnung?<\/h3>\n
Wann ist eine Dienstwohnung kein geldwerter Vorteil?<\/h3>\n
Ist eine Dienstwohnung ein Zweitwohnsitz?<\/h3>\n