Die Dienstwohnung hat in Deutschland eine lange Tradition. In den 70er-Jahren setzte sich das Modell erstmals großflächig durch. Damals vor allem bedingt durch osteuropäische Gastarbeitende, die so weitere Anreize erhalten sollten, um in Deutschland erwerbstätig zu werden. Heute erlebt die Dienstwohnung für Beschäftigte aus anderen Gründen eine Rückkehr. Einerseits ergeben sich dank der Neuregelungen aus dem Jahr 2020 Steuervorteile, andererseits ist die Werkswohnung angesichts der anhaltenden Wohnungsmarktkrise in der Bundesrepublik ein echter Vorteil.

Im folgenden Artikel erfahren Sie mehr zu den aktuellen steuerlichen Regelungen, den verschiedenen Arten einer Dienstwohnung sowie zu den arbeitsrechtlichen Rahmenbedingungen für Unternehmen.

Wichtige Fakten

Die steuerlichen Regelungen zur Dienstwohnung sind in § 8 Abs. 2 S. 12 EStG verankert. Zahlen Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete und übersteigt die ortsübliche Miete 25 Euro pro Quadratmeter nicht, entfällt der geldwerte Vorteil vollständig.
Gemäß dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) stellen rund 9 % der deutschen Unternehmen ihren Beschäftigten direkt Wohnraum zur Verfügung. Bei einer Befragung von 826 Betrieben im Sommer 2025 berichteten 58 % davon von positiven Effekten auf die Fachkräftegewinnung.
Der amtliche Sachbezugswert für eine freie Unterkunft (Gemeinschaftsunterbringung) beträgt 2026 bundeseinheitlich 285 Euro monatlich. Dies ist ein Anstieg gegenüber 282 Euro im Vorjahr, festgelegt durch die Sechzehnte Verordnung zur Änderung der Sozialversicherungsentgeltverordnung.
Unternehmen können bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten einer Dienstwohnung über vier Jahre steuerlich abschreiben. Dazu kommt eine Sonderabschreibung von 20 % bei neu geschaffenem Wohnraum.

Was ist eine Dienstwohnung – und für wen lohnt sie sich?

Die Voraussetzung für eine Betriebswohnung ist ein laufendes Arbeitsverhältnis zwischen dem Unternehmen und seinen Beschäftigten.
Die Dienstwohnung muss eine eigenständige Wohneinheit sein. Teilt man sich beispielsweise die Küche oder das Bad mit fremden Personen, ist das keine Werkswohnung mehr, sondern eine Gemeinschaftsunterbringung.
Steuerliche Vorteile ergeben sich sowohl für die Unternehmen als auch für die Beschäftigten.

Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung

Die Dienstwohnung für Beschäftigte ist selbstverständlich an eine bestehende Bindung zum Unternehmen geknüpft. Das kann in der Praxis ein klassisches Arbeitsverhältnis sein. Auch Ausbildungsverhältnisse und Dienstverhältnisse ermöglichen die Bereitstellung und steuerliche Berücksichtigung einer Betriebswohnung. Diese ist immer eine eigenständige Wohnung und muss mindestens über ein eigenes Bad sowie eine eigene Küche verfügen.

Differenziert wird in der Praxis zwischen drei Arten:

Werkmietwohnung
Funktionsgebundene Werkswohnung
Werksdienstwohnung

Obgleich sich alle drei Begriffe relativ ähnlich sind, liegt der Unterschied im Detail. Unternehmen haben die Möglichkeit, ihre eigenen Betriebswohnungen nach einer der drei Arten zu strukturieren. Es besteht also keine Verpflichtung, alle vom Betrieb bereitgestellten Wohnungen identisch zu klassifizieren.

Schon gewusst? Mittlerweile durchleben Dienstwohnungen eine Renaissance, insbesondere bei Großkonzernen. Das belegt eine Bestandsaufnahme des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) aus Dezember 2024. Demnach unterstützen 5,2 % der Unternehmen ihre Beschäftigten mit direkten Maßnahmen. Hochgerechnet entspricht das rund 675.000 Dienstwohnungen sowie weiteren rund 46.000 Wohnheimplätzen für (junge) Beschäftigte. Eine aktuellere Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) vom März 2026 zeigt zudem, dass mittlerweile rund 9 % der Unternehmen direkt Wohnraum bereitstellen und 58 % davon positive Effekte auf die Fachkräftegewinnung berichten.

Hinweis für die Praxis: Unternehmen, die Werkmietwohnungen bereitstellen, sollten frühzeitig eine schriftliche Nutzungsvereinbarung als Bestandteil des Arbeitsvertrags abschließen. Diese regelt Nutzungsrecht, Nebenkosten, Dauer der Überlassung und Rückgabemodalitäten und beugt späteren Streitigkeiten vor. Bei Werkmietwohnungen (nicht jedoch bei Werkdienstwohnungen) hat der Betriebsrat gemäß § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG ein erzwingbares Mitbestimmungsrecht bei Zuweisung, Kündigung und der allgemeinen Festlegung der Nutzungsbedingungen.

Was ist eine Werkmietwohnung und wie funktioniert der Mietvertrag?

Hierbei wird ein Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und der beschäftigten Person geschlossen. Diese leistet also die vertraglich vereinbarte Miete. Im Regelfall siedelt sich die Miete (deutlich) unter dem Durchschnitt der Region beziehungsweise des Viertels an. Sofern es zu einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses kommt, genießt das Unternehmen ein Sonderkündigungsrecht. Während des Arbeitsverhältnisses gilt hingegen das allgemeine Mietrecht.

Wichtig: Das Sonderkündigungsrecht des Unternehmens nach § 576 Abs. 1 BGB greift nur, wenn die Wohnung für eine andere beschäftigte Person benötigt wird. Nach einer Überlassungsdauer von zehn Jahren erlischt dieses Sonderkündigungsrecht. Ab dann gelten ausschließlich die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften.

Die Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil. Das bedeutet in der Praxis, dass Beschäftigte die Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten Miete und der ortsüblichen Miete als geldwerten Vorteil versteuern müssen. Ihre Steuerlast steigt dadurch an. In der Summe ist das aber dennoch günstiger, als die ortsübliche Miete zahlen zu müssen. Seit dem Jahr 2020 gibt es aber eine Ausnahmeregelung, wodurch es für Beschäftigte noch günstiger werden kann.

Der geldwerte Vorteil entfällt, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt und diese 25 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigt. Beschäftigte müssen den geldwerten Vorteil dann also nicht mehr versteuern (laut Bundesministerium der Justiz). Es liegt an den Unternehmen, entsprechend der Miethöhe, dem Bruttogehalt und der Vergleichsmiete die steuereffektivste Lösung auszuwählen.

Seit dem 1. Januar 2021 gilt diese Steuerfreistellung auch für die Sozialversicherung. Zahlen Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete und übersteigt die ortsübliche Miete 25 Euro pro Quadratmeter nicht, entfällt auch die Sozialversicherungspflicht auf den geldwerten Vorteil. (Quelle: Bundesministerium der Justiz) Dies wurde durch die Ergänzung der Sozialversicherungsentgeltverordnung (SvEV) rückwirkend zum 1. Januar 2021 wirksam. Für Unternehmen bedeutet das eine spürbare Entlastung bei den Arbeitgeberanteilen zur Sozialversicherung.

Unterkunft vs. Wohnung – ein steuerlich entscheidender Unterschied: Stellt ein Unternehmen keine abgeschlossene Wohnung, sondern lediglich eine Unterkunft (z. B. ein Zimmer mit gemeinschaftlich genutzter Küche oder Bad) zur Verfügung, gilt nicht die ortsübliche Vergleichsmiete, sondern es gelten die amtlichen Sachbezugswerte. Für 2026 beträgt der Sachbezugswert für eine freie Unterkunft bundeseinheitlich 285 Euro monatlich. Dieser Wert wurde durch die Sechzehnte Verordnung zur Änderung der Sozialversicherungsentgeltverordnung festgelegt, der der Bundesrat am 19. Dezember 2025 zugestimmt hat. Dieser Wert ist für Lohnsteuer und Sozialversicherung gleichermaßen verbindlich.

Was ist eine funktionsgebundene Werkswohnung?

Eine solche Dienstwohnung liegt vor, wenn die ausgeübte Tätigkeit aus dem Arbeitsverhältnis direkt an die bereitgestellte Wohnung geknüpft ist. Ein Beispiel dafür wäre eine Hausmeisterposition, bei der eine Wohnung auf dem Betriebsgelände bewohnt wird und dort entsprechende Pflichten zu erfüllen sind.

In diesem Fall erfolgt keine Mietzahlung. Die Bereitstellung der Betriebswohnung ist Teil des Gehalts. Beschäftigte in dieser Konstellation zahlen auf den geldwerten Vorteil Lohnsteuer und Sozialversicherungsbeiträge.

Kommt es zu einer Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses, müssen Beschäftigte aus der Wohnung ausziehen.

Werksdienstwohnung mit Gehaltsdeckung

Eine Werksdienstwohnung liegt dann vor, wenn für die Wohnung keine Miete gezahlt werden muss, weil die temporäre Überlassung der Wohnung ein Teil des Gehalts ist. Das ist zum Beispiel häufig bei Saisonkräften in der Tourismusbranche der Fall. Daher gibt es hier auch keinen Mietvertrag, die Wohnung ist schlicht Teil des Arbeitsverhältnisses.

Die Überlassung der Wohnung ist aber genauso ein geldwerter Vorteil, der von Beschäftigten zu versteuern ist. Außerdem müssen sie nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses aus der Werksdienstwohnung ausziehen.

Wer trägt die Kosten der Dienstwohnung – und welche Modelle gibt es?

Das ist, wie eben dargelegt, in erster Linie von der Art der Wohnung abhängig. Bei der klassischen Dienstwohnung schließen beide Parteien einen (vergünstigten) Mietvertrag. Ist die Wohnung zweck- beziehungsweise funktionsgebunden und dient beispielsweise Saisonkräften als temporäres Zuhause, ist die Wohnung Teil des Gehalts. Übrigens können Unternehmen eine Wohnung nicht nur als Teil des Gehalts oder über einen Mietvertrag an ihre Fachkräfte überlassen. Ein Kauf der Wohnung durch Beschäftigte ist ebenso denkbar. Dies ist bei den meisten Berufen und Angestelltenverhältnissen jedoch eher unüblich. Beispiele hierfür wären eher berufsfußballspielende oder Führungskräfte auf Vorstandsebene, also Positionen wie CEO, CFO, CIO etc.

Wie berechnet sich der geldwerte Vorteil bei der Dienstwohnung? Rechenbeispiele 2026

Zur Erinnerung: Seit 2020 gilt die Zwei-Drittel-Regelung. Sofern Beschäftigte zwei Drittel oder mehr der ortsüblichen Miete zahlen, entfällt der geldwerte Vorteil. Im Folgenden zwei Rechenbeispiele:

Szenario A:

Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungsgröße: 1.500 Euro
Beschäftigte Person zahlt: 500 Euro

Zwei Drittel von 1.500 Euro sind 1.000 Euro. Da die beschäftigte Person nur 500 Euro Miete zahlt, entsteht ein geldwerter Vorteil von 500 Euro, weil 1.000 Euro beziehungsweise zwei Drittel als Grenze dienen.

Szenario B:

Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungsgröße: 1.500 Euro
Beschäftigte Person zahlt: 1.200 Euro

Beschäftigte zahlen hier 200 Euro mehr, als zwei Drittel von 1.500 Euro ausmachen. Es entsteht kein zu versteuernder geldwerter Vorteil.

Szenario C – Unterkunft statt Wohnung: Stellt das Unternehmen keine abgeschlossene Wohnung, sondern eine Unterkunft (z. B. Gemeinschaftsunterbringung für Saisonkräfte) bereit, gilt der amtliche Sachbezugswert von 285 Euro monatlich (2026). Zahlen Beschäftigte weniger als diesen Betrag, ist die Differenz als geldwerter Vorteil zu versteuern. Zahlen sie mehr, entsteht kein geldwerter Vorteil.

Welche steuerlichen Vorteile haben Unternehmen bei der Dienstwohnung?

Unternehmen können die Immobilien und Wohneinheiten, die zur Nutzung als Dienstwohnung akquiriert wurden, ebenfalls steuermindernd geltend machen. Bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten lassen sich über einen Zeitraum von vier Jahren abschreiben. Dabei werden verschiedene Abschreibungen genutzt:

Degressive Abschreibung in Höhe von 5 %
Reguläre jährliche Gebäudeabschreibung von 2 % beziehungsweise 3 % bei Neubauten
Sonderabschreibung von 20 %, sofern neuer Wohnraum geschaffen wurde, verteilt über vier Jahre

Darüber hinaus können Unternehmen die laufenden Bewirtschaftungskosten der Dienstwohnung wie Instandhaltung, Nebenkosten und Verwaltungsaufwand als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen. Factorial unterstützt HR-Teams dabei, die Lohnabrechnung für Beschäftigte mit Dienstwohnung korrekt abzubilden. Der geldwerte Vorteil lässt sich direkt in der Lohnabrechnung erfassen und automatisch mit den aktuellen Sachbezugswerten verrechnen – ohne manuelle Fehlerquellen.

Warum ist die Dienstwohnung als Vorteil wieder gefragt?

Steigende Mietpreise und knapper Wohnraum, insbesondere in teuren Großstädten, machen die Dienstwohnung zu einem strategisch relevanten Instrument der Personalgewinnung. Unternehmen, die Beschäftigten eine vergünstigte Betriebswohnung anbieten, entlasten diese von der aufwendigen Wohnungssuche und senken den Mietanteil am Nettoeinkommen spürbar. Das bestätigt das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in seiner Studie vom März 2026. Mehr als die Hälfte der befragten Betriebe berichtet von positiven Effekten auf die Rekrutierung und langfristige Bindung von Fachkräften. Für Unternehmen im Wettbewerb um qualifizierte Fachkräfte kann die Dienstwohnung damit ein entscheidender Standortvorteil sein.

FAQ

Wie wird eine Dienstwohnung versteuert?

Eine Dienstwohnung wird als geldwerter Vorteil versteuert, dessen Höhe sich aus der Differenz zwischen der gezahlten Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt. Dieser Vorteil kann unter bestimmten Voraussetzungen, wie einer ausreichend hohen Mietzahlung, steuerfrei sein und muss dann nicht in der Lohnabrechnung berücksichtigt werden.

Kann man eine Dienstwohnung steuerlich absetzen?

Arbeitgeber können die Anschaffungs- und Herstellungskosten für Dienstwohnungen über verschiedene Abschreibungen steuerlich geltend machen. Für Arbeitnehmende ist die Wohnung in der Regel ein zu versteuernder geldwerter Vorteil, eine steuerliche Absetzung ist nur unter den Voraussetzungen der doppelten Haushaltsführung möglich.

Wann ist eine Dienstwohnung eine Dienstwohnung?

Eine Dienstwohnung liegt vor, wenn ein laufendes Arbeitsverhältnis besteht und die Unterkunft eine eigenständige Wohneinheit mit eigenem Bad und eigener Küche ist. Teilt man sich diese Bereiche mit fremden Personen, handelt es sich um eine Gemeinschaftsunterkunft und nicht um eine Dienstwohnung.

Wann ist eine Dienstwohnung kein geldwerter Vorteil?

Eine Dienstwohnung stellt keinen zu versteuernden geldwerten Vorteil dar, wenn die gezahlte Miete mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Zusätzlich darf der Mietpreis pro Quadratmeter eine gesetzlich festgelegte Obergrenze nicht überschreiten. In diesem Fall ist die Wohnungsüberlassung steuerfrei.

Ist eine Dienstwohnung ein Zweitwohnsitz?

Ob eine Dienstwohnung als Zweitwohnsitz gilt, hängt vom Lebensmittelpunkt des Mitarbeitenden ab. Befindet sich der Hauptwohnsitz, an dem sich die Person überwiegend aufhält, an einem anderen Ort, wird die Dienstwohnung in der Regel als Zweit- oder Nebenwohnsitz eingestuft.

Dienstwohnung: Erklärung & steuerliche Regelungen