Die Dienstwohnung hat in Deutschland eine lange Tradition: In den 70er-Jahren setzte sich das Modell erstmals großflächig durch. Damals vor allem bedingt durch osteuropäische Gastarbeitende, die so weitere Anreize erhalten sollten, um in Deutschland erwerbstätig zu werden. Heute feiert die Dienstwohnung für Mitarbeitende aus anderen Gründen eine Renaissance: Einerseits ergeben sich dank Neuregelungen aus dem Jahr 2020 Steuervorteile, andererseits ist die Werkswohnung in Anbetracht der anhaltenden Wohnungsmarktkrise in der Bundesrepublik ein echter Benefit für Mitarbeitende.
Im nachfolgenden Artikel erfahren Sie mehr zu den aktuellen steuerlichen Regelungen, den verschiedenen Arten einer Dienstwohnung und der nahtlosen Integration in das Unternehmensgefüge.
Key Facts
- Die Voraussetzung für eine Betriebswohnung ist ein laufendes Arbeitsverhältnis zwischen dem Unternehmen und seinen Mitarbeitenden.
- Die Dienstwohnung muss eine eigenständige Wohneinheit sein. Teilt man sich beispielsweise die Küche oder das Bad mit fremden Personen, ist das keine Werkswohnung mehr, sondern eine Gemeinschaftsunterbringung.
- Steuerliche Vorteile ergeben sich sowohl für die Arbeitgebenden als auch die Arbeitnehmenden.
- Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung
- Wer bezahlt die Dienstwohnung?
- Rechenbeispiele zu den steuerlichen Vorteilen von Arbeitnehmenden
- Welche steuerlichen Vorteile erhalten Arbeitgebende?
- Die Dienstwohnung ist beliebt – aus gutem Grund
Voraussetzungen und Arten einer Dienstwohnung
Die Dienstwohnung für Mitarbeitende ist selbstverständlich an eine bestehende Bindung gegenüber dem Unternehmen geknüpft. Das könnte in der Praxis ein klassisches Arbeitsverhältnis sein. Auch Ausbildungs- und Dienstverhältnisse ermöglichen die Bereitstellung und steuerliche Berücksichtigung einer Betriebswohnung. Diese ist immer eine eigenständige Wohnung und muss mindestens über ein eigenes Bad sowie eine eigene Küche verfügen.
Differenziert wird in der Praxis zwischen drei Arten:
- Werkmietwohnung
- Funktionsgebundene Werkswohnung
- Werksdienstwohnung
Obgleich sich alle drei Begriffe relativ ähnlich sind, liegt der Unterschied im Detail. Unternehmen haben die Möglichkeit, ihre eigenen Betriebswohnungen nach einer der drei Arten zu strukturieren – es besteht also keine Verpflichtung, alle vom Betrieb bereitgestellten Wohnungen identisch zu klassifizieren.
Schon gewusst? Mittlerweile durchleben Dienstwohnungen eine Renaissance, insbesondere bei Großkonzernen. Das belegt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft: Demnach führen 5,2 % der ermittelten Unternehmen eigene Betriebswohnungen. In der Summe ergeben sich dadurch rund 675.000 Dienstwohnungen sowie weitere etwa 46.000 Wohnheimplätze. Letztere sind eine präferierte Lösung bei beispielsweise Auszubildenden oder Werkstudierenden.
Werkmietwohnung mit einem laufenden Mietvertrag
Hierbei wird ein Mietvertrag zwischen dem Unternehmen und der arbeitnehmenden Person geschlossen. Selbige leistet also die vertraglich vereinbarte Miete. Im Regelfall siedelt sich die Miete (deutlich) unter dem Durchschnitt der Region beziehungsweise des Viertels an. Sofern es zu einer Beendigung des Arbeitsverhältnisses kommt, genießt das Unternehmen ein Sonderkündigungsrecht. Während des Arbeitsverhältnisses gilt hingegen das allgemeine Mietrecht.
Die Dienstwohnung ist ein geldwerter Vorteil. Das bedeutet in der Praxis, Arbeitnehmende müssen die Differenz zwischen der tatsächlich gezahlten Miete und der ortsüblichen Miete als geldwerter Vorteil versteuern. Ihre Steuerlast steigt dadurch an. In der Summe wäre das aber dennoch günstiger als schlicht die ortsübliche Miete zahlen zu müssen. Seit dem Jahr 2020 gibt es aber eine Ausnahmeregelung davon, wodurch es für Arbeitnehmende noch günstiger werden kann.
Die Dienstwohnung als geldwerter Vorteil entfällt, wenn die Miete dafür mindestens zwei Dritteln der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht und maximal 25 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Arbeitnehmende müssen den geldwerten Vorteil dann also nicht mehr versteuern (§ 8 Abs. 2 S. 12 EStG). Es liegt an den Unternehmen, entsprechend der Miethöhe, dem Bruttogehalt und der Vergleichsmiete die steuereffektivste Lösung auszuwählen.
Funktionsgebundene Werkswohnung mit Tätigkeitsbindung
Solch eine Dienstwohnung liegt vor, wenn die ausgeübte Tätigkeit aus dem Arbeitsverhältnis direkt an die bereitgestellte Wohnung geknüpft ist. Ein Beispiel dafür wäre der/die Hausmeister*in, der eine Wohnung auf dem Unternehmensgelände bezieht und dort seinen Pflichten nachkommt.
Wer bezahlt die Dienstwohnung? In diesem Fall erfolgt keine Mietzahlung, die Bereitstellung der Betriebswohnung ist Teil vom Gehalt. Effektiv würde der/die Hausmeister*in darauf also Steuern zahlen. Kommt es zu einer Beendigung des Beschäftigungsverhältnisses, müssen Arbeitnehmende aus der Wohnung ausziehen.
Werksdienstwohnung mit Gehaltsdeckung
Eine Werksdienstwohnung liegt dann vor, sofern die die Wohnung beziehende Person keine Miete leisten muss – weil die temporäre Überlassung der Wohnung ein Teil des Gehalts ist. Das ist zum Beispiel häufig bei Saisonkräften in der Tourismusbranche der Fall. Daher gibt es hier auch keinen Mietvertrag, die Wohnung ist schlicht Teil des Arbeitsverhältnisses.
Die Überlassung der Wohnung ist aber genauso ein geldwerter Vorteil, der von Arbeitnehmenden zu versteuern ist. Außerdem müssen sie nach Beendigung des Arbeitsverhältnisses aus der Werksdienstwohnung ausziehen.
Wer bezahlt die Dienstwohnung?
Das ist, wie eben dargelegt, primär von der Art der Wohnung abhängig. Bei der klassischen Dienstwohnung schließen beide Parteien einen (vergünstigten) Mietvertrag. Ist die Wohnung zweck- beziehungsweise funktionsgebunden und dient beispielsweise Saisonkräften als temporäres Zuhause, ist die Wohnung Teil des Gehalts. Übrigens können Arbeitgebende eine Wohnung nicht nur als Teil des Gehalts oder über einen Mietvertrag an ihre Fachkräfte überlassen. Ein Kauf der Wohnung durch die Arbeitnehmenden ist ebenso denkbar – wobei das bei den meisten Berufen und Angestelltenverhältnissen eher unüblich ist. Beispiele hierfür wären eher Profi-Fußballer(*innen) oder C-Suite-Führungskräfte, also Positionen der obersten Führungsebene wie den CEO, CFO, CIO etc.
Rechenbeispiele zu den steuerlichen Vorteilen von Arbeitnehmenden
Zur Erinnerung: Seit 2020 gilt die Zwei-Drittel-Regelung. Sofern Arbeitnehmende zwei Drittel oder mehr der ortsüblichen Miete zahlen, entfällt der geldwerte Vorteil. Dazu zwei Rechenbeispiele:
Szenario A:
- Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungsgröße: 1.500 Euro
- Arbeitnehmende Person zahlt: 500 Euro
Zwei Drittel von 1.500 Euro wären 1.000 Euro. Da die arbeitnehmende Person nur 500 Euro Miete zahlt, entsteht also ein geldwerter Vorteil von 500 Euro – da 1.000 Euro beziehungsweise zwei Drittel als Grenze fungieren.
Szenario B:
- Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnungsgröße: 1.500 Euro
- Arbeitnehmende Person zahlt: 1.200 Euro
Arbeitnehmende zahlen hier 200 Euro mehr als zwei Drittel von 1.500 Euro ausmachen. Es entsteht kein zu versteuernder geldwerter Vorteil.
Welche steuerlichen Vorteile erhalten Arbeitgebende?
Unternehmen können die Immobilien und Wohneinheiten, die zur Nutzung als Dienstwohnung akquiriert wurden, ebenfalls steuerreduzierend geltend machen. Bis zu 40 % der Anschaffungs- und Herstellungskosten lassen sich über einen Zeitraum von vier Jahren abschreiben. Dabei werden verschiedene Abschreibungen genutzt:
- Degressive Abschreibung in Höhe von 5 %
- Reguläre jährliche Gebäudeabschreibung von 2 % beziehungsweise 3 % bei Neubauten
- Sonderabschreibung von 20 %, sofern neuer Wohnraum geschaffen wurde, verteilt über vier Jahre
Die Dienstwohnung ist beliebt – aus gutem Grund
Steigende Mietpreise und knapper Wohnraum – insbesondere in (teuren) Großstädten: Arbeitgebende, die ihren künftigen Mitarbeitenden eine vergünstigte Dienstwohnung anbieten können, schaffen damit einen ausgesprochen attraktiven Benefit. Einerseits müssen sich Arbeitnehmende beim Einstieg in das Unternehmen nicht mehr um die mitunter lange und nervenaufreibende Suche nach Wohnraum kümmern, andererseits wird der Anteil der Miete am Nettoeinkommen geringer ausfallen – so können Arbeitgebende vor allem bei umkämpften Fachkräften signifikante Mehrwerte generieren.
